Entre lac, mobilité et bassin d’emplois, la région de Morges attire durablement locataires et investisseurs. Les signaux sont clairs : une demande soutenue et une rareté relative de l’offre, caractéristiques d’un marché résilient. Investir ici, c’est accepter des rendements modérés en échange d’une sécurité patrimoniale élevée et de perspectives de valorisation à long terme.

Pourquoi Morges plaît aux investisseurs

• Mobilité : axe Lausanne–Genève, CFF cadencés, accès autoroutiers, réseau bus et vélo.
• Cadre de vie : bord du Léman, commerces, écoles, événements culturels, vignobles de La Côte.
• Dynamique démographique : familles locales, cadres et experts internationaux, étudiants/jeunes actifs.
• Demande locative diversifiée : studios/2.5 pièces proches des gares, 3–4 pièces pour familles, maisons en périphérie.

Demande locative & taux de vacance

Au 1^er juin 2025, le canton de Vaud affiche un taux de logements vacants de 0,89 %, en baisse sur un an : indication d’un marché tendu. En 2024, le district de Morges enregistrait 1,04 % (proche du seuil de pénurie), avant un repli en 2025 selon le canton. Ces niveaux soutiennent le pouvoir de remplissage et la stabilité des loyers dans le temps.

Cadre légal locatif : l’essentiel à connaître

Taux d’intérêt de référence des loyers

Le loyer en cours de bail peut être adapté notamment en fonction du taux d’intérêt de référence publié par l’Office fédéral du logement (OFL). Depuis le 4 mars 2025, ce taux est de 1,50 %. Une variation crée un droit potentiel d’adaptation, sous conditions (méthodologie, délais, formulaire, etc.).

Lex Koller (acquéreurs étrangers)

La Lex Koller (LFAIE) limite l’achat d’immeubles d’habitation par des personnes à l’étranger. En pratique, l’acquisition d’un bien locatif purement résidentiel par un non-résident est en principe soumise à autorisation et souvent non autorisée, hors cas particuliers. Les résidents titulaires d’un permis C achètent comme les Suisses. Vérification au cas par cas indispensable.

Rendement : comment le calculer (et bien l’interpréter)

1) Rendement brut

Rendement brut = Loyers annuels / Prix d’acquisition (frais inclus)

Exemple : 28’800 CHF de loyers / 900’000 CHF (prix + frais) = 3,2 %.

2) Rendement net

Rendement net = (Loyers annuels − charges non récupérables − entretien − vacance théorique) / Total investi

• Charges non récupérables (gestion, PPE, assurances bâtiment part non refacturée).
• Entretien courant (budgeter 0,5–1,0 % du prix/an selon l’état et l’âge).
• Vacance (conservatrice : 1–2 % en marché tendu).

3) Cash-on-cash (effet du financement)

CoC = Flux de trésorerie net après intérêts / Fonds propres

Un rendement net modeste peut devenir compétitif si la dette est correctement structurée (taux, échéances, amortissement). À l’inverse, une hausse des taux ou des travaux imprévus peuvent comprimer le CoC : d’où l’importance de stress-tester le business plan.

Quels biens privilégier à Morges ?

• Studios / 2.5 p. près des gares : rotation plus élevée, demande soutenue, gestion plus active.
• 3–4 p. familiaux en quartiers résidentiels : vacance faible, locataires plus stables.
• Immeubles PPE récents : charges prévisibles, efficience énergétique.
• Ancien bien situé : potentiel de création de valeur via rénovation énergétique et qualitative.

Fiscalité vaudoise : principes utiles (vue simplifiée)

• Les loyers encaissés sont imposables comme revenu.
• Déductibles : intérêts hypothécaires, frais d’entretien visant à maintenir la valeur (forfait ou effectifs), frais de gestion, primes bâtiment (selon cas).
• Non déductibles : dépenses de pur plus-value (p. ex. agrandissement).

L’optimisation passe souvent par un plan de travaux pluriannuel (étaler les dépenses), le choix forfait vs. effectif pour l’entretien et une structure de financement adaptée.

Risques & parades

• Vacance locative : viser emplacements prime, soigner l’état et le positionnement prix.
• Taux d’intérêt : combiner fixe et SARON, échelonner les échéances, conserver une marge de trésorerie.
• Travaux : audit technique avant achat, fonds de rénovation PPE, réserves annuelles.
• Cadre légal : respecter les règles d’adaptation de loyer et la procédure (formulaires, délais).

Check-list express pour un investissement locatif à Morges

1. Valider capacité financière et pré-accord bancaire.
2. Cibler quartiers (gare, écoles, commerces) et typologies adaptées à la demande locale.
3. Évaluer charges PPE, état technique, DDT/diagnostics, potentiel énergétique.
4. Construire un business plan (brut, net, CoC) avec scénarios de stress.
5. Vérifier cadre légal (baux, taux de référence) et, si étranger, Lex Koller.
6. Anticiper fiscalité (déductions entretien/intérêts, choix forfait/effictif).
7. Confier la mise en location/gestion à un acteur local pour optimiser vacance et turnover.

Conclusion — Une logique patrimoniale, plus qu’une chasse au pourcentage

À Morges, l’investissement locatif s’apparente davantage à un placement de qualité qu’à une quête de rendement maximal. Le couple rendement modéré + risque contenu reste attractif si vous privilégiez la localisation, la qualité des actifs et une gestion rigoureuse. Pour affiner votre stratégie (sélection, estimation, mise en location), appuyez-vous sur une agence locale qui maîtrise les micro-marchés morgiens.