Acheter un bien immobilier en Suisse comporte des spécificités importantes : exigences de fonds propres, test de capacité financière, amortissement, fiscalité cantonale (dont les droits de mutation à Vaud), et cadre légal (notamment la Lex Koller pour les acquéreurs étrangers). Ce guide pas-à-pas, pensé pour la région de Morges et le canton de Vaud, vous accompagne depuis le budget jusqu’à la remise des clés.

Étape 1 — Définir votre budget et votre capacité financière

En Suisse, les établissements prêteurs vérifient que les coûts annuels théoriques (intérêts à un taux de stress ~5%, entretien ~1% et amortissement) ne dépassent généralement pas ~33% de vos revenus bruts. Cette approche prudente garantit la soutenabilité du financement dans divers scénarios de taux.

Étape 2 — Constituer vos fonds propres (le fameux « 20% dont 10% durs »)

• Minimum 20% de fonds propres du prix d’achat (règle standard).
• Au sein de ces 20%, au moins 10% doivent être des fonds propres “durs” (liquidités, titres, épargne, pilier 3a), non issus du 2^e pilier.
• Le solde des fonds propres peut provenir d’un retrait ou d’un nantissement de prévoyance (2^e et/ou 3^e pilier), avec impact à évaluer sur votre retraite et vos couvertures.

Astuce : plus votre apport « dur » est élevé, plus vos conditions hypothécaires peuvent être favorables.

Étape 3 — Pré-accord bancaire et choix du type d’hypothèque

Obtenez un accord de principe pour sécuriser votre position lors d’une offre. Comparez : hypothèques fixes (prévisibilité du taux), SARON (taux variable indexé), ou stratégies mixtes.

Structure classique : 1^er rang jusqu’à ~65–67% de la valeur du bien, 2^e rang au-delà, avec amortissement obligatoire du 2^e rang en 15 ans (ou jusqu’à 2/3 de la valeur du bien).

Étape 4 — Chercher et évaluer les biens (Morges & région)

• Ciblez les communes de la région morgienne selon vos priorités (transports, écoles, commodités, vue lac).
• Analysez les charges PPE (pour un appartement), l’état technique (diagnostics, enveloppe, chauffage), et le potentiel de revente.
• Faites réaliser une estimation indépendante si nécessaire pour valider le prix demandé.

Étape 5 — Offre d’achat et réservation

Soumettez une offre écrite avec preuve de financement (pré-accord). En cas d’acceptation, un acompte peut être versé sur le compte de l’étude notariale pour sécuriser la transaction jusqu’à l’acte authentique.

Étape 6 — Notaire à Vaud : rôle, acte et inscription

En Suisse romande (dont Vaud), le notaire est un officier public qui authentifie l’acte, vérifie titres et servitudes, rédige les conventions et procède à l’inscription au Registre foncier. L’acte authentique transfère la propriété après conditions remplies (financement, paiement des frais et impôts).

Étape 7 — Comprendre les frais d’achat à Vaud

• Droits de mutation à Vaud : 2.2% (part cantonale) auxquels s’ajoute un impôt communal jusqu’à 50% de l’impôt cantonal (souvent 1.1%), soit un total usuel ≈ 3.3% du prix.
• Émoluments du Registre foncier et honoraires du notaire complètent la facture. Ordre de grandeur global (droits de mutation inclus) : env. 3–5% du prix d’achat.

Selon les communes et les cas (par ex. reprise d’hypothèque, cas particuliers), des variations existent : demandez un décompte prévisionnel à l’étude notariale.

Étape 8 — Signature, financement définitif et remise des clés

À la signature, les fonds (apport et hypothèque) sont versés sur le compte séquestre du notaire. Après inscription au Registre foncier, vous devenez officiellement propriétaire et la remise des clés intervient selon les modalités convenues (souvent à la date d’inscription).

Étape 9 — Après l’achat : assurances, amortissement et fiscalité

• Assurances : bâtiment (si propriétaire d’une maison), ménage et RC, protection juridique facultative.
• Amortissement : planifiez l’amortissement du 2^e rang (direct ou indirect via pilier 3a).
• Entretien : budgétez ~1% du bien/an pour préserver la valeur et maîtriser les coûts futurs.
• Fiscalité : intérêts hypothécaires et certains travaux d’entretien sont en principe déductibles (vérifier selon votre situation).

Cas particuliers — Acquéreurs étrangers et Lex Koller

La Lex Koller restreint l’acquisition par des personnes à l’étranger : les résidents avec permis C achètent librement, alors que les non-résidents et certains détenteurs d’autres permis sont soumis à autorisation selon la nature du bien (résidence principale, résidence secondaire, logement de vacances, immeuble de rendement, etc.). Renseignez-vous au cas par cas.

Conclusion — Réussir votre achat à Morges et dans tout Vaud

En maîtrisant les étapes (budget, fonds propres, pré-accord, offre, notaire, frais) et les règles suisses, vous sécurisez votre projet. Pour gagner du temps et éviter les écueils, faites-vous accompagner par une agence locale qui connaît les spécificités morgiennes et vaudoises, du ciblage de quartiers jusqu’à la signature.